2023.10.2.7 Vprašanja, povezana z obračunom DDV pri dajanju pisarne v najem in prezaračunavanjem obratovalnih stroškov
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Podjetje ima v lasti dve pisarni, ki ju daje v najem, in sicer daje prvo v najem DDV zavezancu v Sloveniji, pri čemer izstavi račune z 22 % izkazanim DDV. Drugo pisarno daje v najem DDV zavezancu s Hrvaške, ki ima hrvaško ID davčno številko. Ta hrvaški DDV zavezanec nima v Sloveniji slovenske ID številke.
Vprašanja se glasijo:
1) Kako mora izstaviti račun za najem pisarne hrvaškemu DDV zavezancu? Z izkazanim DDV ali po 44. členu ZDDV-1 kot oproščeno? Ali kako drugače?
2) Kadar izstavljamo račune za najem poslovnih prostorov kot oproščen najem (44. člen) in je odbitni delež manj kot 1 %, ali je treba vseeno narediti popravek odbitka vstopnega DDV od nakupa nepremičnine (preračunan na 20 let)? Nepremičnina je bila kupljena po 76.a členu ZDDV-1.
3) V najemni pogodbi piše, da se stavbno zemljišče prefakturira naprej najemnikom. Ali se stavbno zemljišče prefakturira z izkazanim 22 % DDV ali kot neobdavčen promet? Kriterij za prefakturiranje je najeta kvadratura.
4) V najemni pogodbi piše, da se zavarovanje objekta prefakturira naprej najemnikom. Ali se račun za zavarovanje prefakturira z izkazanim 22 % DDV ali kot oproščen promet?
5) Kar se tiče fakturiranja ostalih stroškov, se nekateri glasijo direktno na najemnika (internet, telefon), medtem ko se stroški vode, elektrike, zavarovanja glasijo na najemodajalca in se prefakturirajo po ključu najete kvadrature.
Ad1
Posebno pravilo določanja kraja opravljanja storitev iz 27. člena ZDDV-1 določa, da je kraj opravljanja storitev v zvezi z nepremičninami, vključno med drugim z dodeljevanjem pravic do uporabe nepremičnin kraj, kjer se nepremičnina nahaja. V kolikor torej davčni zavezanec odda nepremičnino, ki se nahaja v Sloveniji, v najem, je kraj opravljanja te storitve ta država članica, ne glede na to, kdo je najemnik.
Skladno z 2. točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
-
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju,
-
dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil,
-
dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev in
-
najema sefov
oproščen plačila DDV. Ne glede na navedeno 45. člen ZDDV-1 v nadaljevanju predvideva opcijsko izbiro obdavčitve najema, ki je sicer po prej navedeni določbi oproščen plačila DDV. Davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena med…
